三类热门信托 你必须知道的考察要点

　　虽然风险事件频频爆发，但信托产品的高收益仍吸引着众多投资者。选择信托产品，最好根据单个项目本身，具体分析项目的优劣，最热的三类信托——基建类、房地产类、工商企业类，均有不同考察细节必须了解。

 

　　基建类信托：

 

　　一般预算收入最好超40亿

 

　　首先，分析当地政府财政状况，包括一般预算收入、政府性收入和预算外收入。一般预算收入是当地财政实力的重要体现。一般来说GDP达到400亿，一般预算收入超过40亿的资质较好。其次关注当地的产业结构、税收来源。再次关注资金投向何种基础设施项目，是否符合当前国家政策要求以及地方政府对融资方的支持情况，项目是企业信用还是政府信用。另外关注信托产品风控措施是否有效，诸如抵质押率是否过高、是否容易变现，抵押的土地所在城市、地理区位如何，还款来源是否覆盖信托本金及收益，在第一还款来源出现问题后，当地政府或者财政部门是否出具承诺函或者对信托资金偿付兜底。

 

　　房地产类信托：

 

　　最好选一二线城市项目

 

　　第一看项目区域。最好是选择一二线城市的项目，避开三四线城市以及出现房地产危机的城市。第二看融资方。选择大型、资质良好的百强房企，考察房企的资产实力、资产负债结构、现金流量等财务状况。第三看风控措施。是否足额抵质押，包括土地、在建工程或房产抵押，以及项目公司股权转让或质押。是否有第三方担保，担保方最好为大型企业，负债率在70%以下。第四要考虑项目去化率、项目进度、周边配套等。项目去化率要高，在开发前期的项目谨慎考虑，配套完善、交通便利等也是地产重要的因素。

 

　　工商企业类信托：

 

　　看融资方还款来源和风控

 

　　第一要关注融资企业所在的行业，是否属于朝阳行业，前景良好，行业竞争是否较小，是否符合政策导向，能在很大程度上决定这家企业的发展潜力。在行业大方向上没有问题之后，再看企业本身的资本实力、运营状况、财务等方面。第二，企业本身的实力和经营能力直接决定还款来源，因为工商企业类信托通常把融资企业的经营收入作为还款来源。第三，风控措施依然是土地、房产抵押、股权质押、存货抵质押、第三方保证担保等方式，不同的是工商企业类信托通常用厂房、设备、存货等提供抵质押，而因存货是动态质押，应特别关注存货的变现能力、价格波动、是否易储存等问题。